Högre inkomster, dyrare hus...

Men vän av ordning inser att det finns ett samband mellan inkomst och huspriser och att människor har möjlighet att betala mer om man tjänar mer. Dock är inte relationerna helt samspelta eftersom det finns värden i huspriser som bakas in som inte är direkt kopplade till inkomsten. Det finns en klassisk relation som Glaeser, Kolko och Saiz visade på i sitt arbete Consumer City (som för övrigt är ett väldigt bra paper för den som vill läsa). Relationen ser något förenklat ut som följer:

Inkomster + Livskvalitet = Huspriser

Det innebär att den del av huspriserna som inte kan förklaras med en högre inkomst beror på att platsen erbjuder en viss livskvalitet (amenities) som individer är beredda att betala extra för, för att få tillgång till dem.

Med det sagt är ändå huspriserna väsentligt mycket högre på vissa platser i landet än i andra, vilket gör att någon som köper hus där skulle få ta hela sin förvärvsinkomst (före skatt) i många år för att betala av kostnaden. I genomsnitt (år 2019) skulle det ta 9,3 års förvärvsinkomst före skatt för en individ i Sverige att betala av sitt hus. Detta är alltså det nationella genomsnittet. Men i de allra flesta fall skulle det faktiskt ta mycket kortare tid. Grafen nedan visar på sambandet.

I cirka 220 av 290 skulle man inte behöva ta så många års förvärvsinkomst för att betala det genomsnittliga huset. I 13 kommuner skulle man inte ens behöva ta två års förvärvsinkomster för att bli av med huskostnaden. Kartan nedan visar vilka kommuner som ligger över respektive under riksgenomsnittet. Ligger kommunens värde över riksgenomsnittet så blir det ett värde över 1, ligger kommunens värde lägre så blir det en siffra mellan 0 och 1:

I de gröna kommunera betalar man alltså väsentligt många fler års förvärvsinkomst för ett genomsnittligt hus än riksgenomsnittet. I de gula kommunerna ligger man relativt nära riksgenomsnittet. I de orange och röda kommunerna ligger man väsentligt under riksgenomsnittet.

Om man skulle gå tillbaka till relationen ovan (Inkomster + Livskvalitet = Huspriser) skulle man alltså kunna säga (igen något förenklat) att de gröna kommunerna är de som flest uppfattar som attraktiva och är beredda att betala extra för att få bo i. De röda kommunerna skulle signalera det motsatta.

Skulle vi istället dra en strikt gräns vid 1, dvs. det exakta riksgenomsnittet, och se vilka kommuner som ligger över (ett värde över 1) respektive under (ett värde mellan 0-1) så får vi följande karta:

Det rör sig alltså om ytterst få kommuner som faktiskt har ett högre värde än 1 och där man behöver betala fler årliga förvärvsinkomster för ett hus jämfört med genomsnittet i riket.

Summa summarum - när vi tittar på genomsnittliga värden för Sverige så är det sällan ett representativt värde för de allra flesta kommunerna. Många ligger väsentligt mycket lägre, samtidigt som ett fåtal ligger mycket högre än genomsnittet. Att använda genomsnittliga värden för landet kan därför ibland ge en missvisande bild av vad som händer i landet och skapa en oförståelse för hur stor variationen faktiskt är.

Detta gäller även tillgång till kompetens. Men det tänkte jag titta på i nästa bloggpost.